Dra. Débora Roman AdvogadaOAB/SP 390.551 Guia gratuito Analisar meu caso

Direitos do adquirente

Comprou um imóvel na planta?

Da assinatura do contrato à entrega das chaves, cobranças, atrasos, problemas no financiamento e vícios no imóvel podem gerar situações que o comprador nem sempre identifica imediatamente.

Conheça os principais pontos que merecem atenção e entenda quando sua situação pode exigir uma análise individualizada.

Analisar meu caso Conhecer meus direitos
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Contrato de compra e venda de imóvel sobre a planta do apartamento, ao lado das chaves e de um caderno de anotações

01 Identificação

Alguma dessas situações aconteceu com você?

  1. 01 Meu imóvel atrasou O prazo previsto terminou, mas as chaves não foram efetivamente disponibilizadas.
  2. 02 Estão cobrando INCC O saldo aumentou significativamente ou existem dúvidas sobre o período e a forma de aplicação do índice.
  3. 03 Meu financiamento ficou mais caro A demora na conclusão do empreendimento ou na documentação pode ter alterado as condições disponíveis.
  4. 04 Não liberam minhas chaves A entrega está sendo condicionada ao pagamento de saldo ou cobranças que você não compreende ou contesta.
  5. 05 Estão cobrando condomínio ou IPTU Existem cobranças relativas a período anterior à efetiva disponibilização do imóvel.
  6. 06 Minha vistoria tem problemas Foram identificadas pendências, houve reprovação ou a construtora demora para realizar os reparos.
  7. 07 Encontrei defeitos depois da entrega Infiltração, ruído, problemas hidráulicos, elétricos, acabamento ou outros vícios surgiram após a posse.
  8. 08 Minha vaga ou metragem está diferente Existem divergências entre aquilo que foi contratado e as condições efetivamente entregues.
  9. 09 Quero desistir da compra O comprador precisa entender valores pagos, retenções, corretagem e consequências do distrato.
  10. 10 Recebi uma notificação por parcelas em atraso Fui notificado pela construtora, banco ou Cartório de Registro de Imóveis sobre prestações em aberto. Atenção imediata

Sua situação não está aqui?

Conte o que aconteceu

02 Jornada do imóvel

Em que momento você está?

A relação com a construtora não termina na assinatura nem começa no dia da entrega. Cada etapa tem os seus próprios pontos de atenção.

Arraste para o lado para ver todas as etapas.

O que consta no contrato?

O contrato define prazo, tolerância, forma de reajuste, condições de pagamento e o que foi prometido na unidade. Boa parte das discussões posteriores é resolvida na leitura desse documento.

  • Prazo de conclusão e período de tolerância previstos
  • Índice de reajuste das parcelas durante a obra
  • Forma de contratação e valores da corretagem
  • Planta, memorial descritivo e especificações da unidade
  • Ver a seção completa

03 Durante a compra

Os cuidados começam antes da entrega das chaves

Cinco pontos do contrato explicam a maior parte das dúvidas que aparecem anos depois.

01

Contrato e prazo de entrega

Prazo contratual, período de tolerância e condições previstas para conclusão do empreendimento.

02

INCC e reajustes

Critérios utilizados para atualização das parcelas e evolução do saldo devedor.

03

Comissão de corretagem

Forma de contratação, informação prévia e valores envolvidos.

04

Planta, metragem e memorial

Características contratadas: acabamentos, dimensões e especificações da unidade.

05

Vaga de garagem

Localização, dimensões, vinculação à unidade e condições de utilização.

04 Atraso na obra

A data do Habite-se é sempre a data da entrega?

Nem sempre.

A conclusão administrativa da obra e a possibilidade efetiva de o comprador utilizar o imóvel são situações que precisam ser analisadas dentro do contexto contratual e fático.

Prazo contratual Tolerância Habite-se Vistoria Correções Entrega efetiva

O atraso pode gerar

  • Despesas adicionais
  • Aumento do financiamento imobiliário
  • Alteração das condições econômicas inicialmente previstas
  • Aumento nas taxas de juros do financiamento

Anote estas quatro datas

  • A data prevista no contrato
  • O dia em que o período de tolerância terminou
  • A data de emissão do Habite-se
  • O dia em que as chaves foram efetivamente entregues

No vídeo

Comprou imóvel na planta e o prazo de entrega não foi cumprido? A Dra. Débora explica sobre a obrigação da construtora e seu direito a ser indenizado.

Dra. Débora Roman · 49 segundos

05 INCC

Seu saldo aumentou por causa do INCC?

O INCC acompanha a variação de custos da construção civil. Contratos de imóvel na planta costumam prever a atualização das parcelas por esse índice durante a fase de obras.

A existência de previsão contratual de reajuste não dispensa a conferência da forma como o cálculo foi feito.

Alguns pontos merecem atenção

  • Período de incidência
  • Índice previsto contratualmente
  • Forma de atualização
  • Composição do saldo
  • Cobranças posteriores ao período esperado
  • Valores acumulados
  • Relação entre atraso e continuidade das cobranças
  • Memória de cálculo apresentada

Peça a memória de cálculo por escrito

Sem ela não dá para conferir se o índice aplicado é o mesmo previsto no contrato, nem verificar o período de incidência. Com ela é possível acompanhar o fluxo de pagamento e também a correção aplicada com relação ao INCC.

No vídeo

Entenda o que é o INCC, a forma de correção aplicada pela construtora e a irregularidade da grande maioria dos contratos.

Dra. Débora Roman · 50 segundos

Quero entender minha cobrança

06 Financiamento

O imóvel atrasou e seu financiamento ficou mais caro?

Condição disponível antes

Taxa, prestação e custo do financiamento no momento em que a contratação era esperada

Demora

Condição disponível depois

Taxa, prestação e custo total praticado quando a contratação se tornou possível

Alterações nas condições de mercado não significam automaticamente responsabilidade da construtora. Quando a demora relacionada ao empreendimento impede a contratação no momento inicialmente possível, documentos e circunstâncias precisarão de análise detalhada.

Documentos importantes

  • 01Simulações bancárias antigas
  • 02E-mails e mensagens
  • 03Propostas recebidas
  • 04Aprovações de crédito
  • 05Contrato posteriormente celebrado
  • 06Comunicações da construtora

Sem documento das duas datas não existe comparação

O que interessa é confrontar a condição que estava disponível quando a contratação era esperada com a que passou a valer quando ela se tornou possível.

Tenho simulações antigas

07 Vistoria

A vistoria não é apenas uma formalidade

É o momento em que o estado real do imóvel fica registrado. Seis hábitos simples mudam a qualidade dessa prova.

01

Fotografe

Imagens com data ajudam a demonstrar em que condições o imóvel estava no dia da conferência.

02

Registre por escrito

Pendência que não entrou no relatório é bem mais difícil de comprovar depois.

03

Guarde os relatórios

Cada conferência gera um documento. Guarde todos, inclusive os das vistorias reprovadas.

04

Não ignore pendências

Encontrar problemas não significa que o comprador deva simplesmente aceitá-los para receber as chaves.

05

Compare as vistorias

A comparação entre uma conferência e outra mostra o que foi de fato reparado.

06

Guarde as comunicações

Mensagens, e-mails e protocolos registram o que foi prometido e em que data.

Vistoria reprovada Reparos Nova vistoria Persistência das pendências Impacto sobre a entrega das chaves

O que levar no dia da vistoria

  • A planta e o memorial descritivo da unidade
  • O contrato, para conferir o que foi prometido
  • O relatório da vistoria anterior, se já houve uma
  • Celular carregado, para fotografar e filmar cada pendência

08 Entrega das chaves

  1. 01

    INCC e evolução das parcelas

    Período de incidência, índices aplicados e evolução das parcelas ao longo do contrato.

  2. 02

    Saldo devedor apresentado

    Peça a composição dos valores e confira parcelas, reajustes, encargos e cobranças acumuladas.

  3. 03

    Pagamento exigido para liberar as chaves

    Antes de pagar, entenda exatamente a origem da cobrança e a sua previsão contratual.

  4. 04

    Vistoria do imóvel

    Pisos, paredes, esquadrias, instalações elétricas e hidráulicas, revestimentos e acabamentos.

  5. 05

    Vistoria reprovada

    Registre as inconformidades, os reparos prometidos e as datas das novas conferências.

  6. 06

    Documentos para assinatura

    Termo de entrega, termo de vistoria, declarações de quitação e reconhecimento de saldo. Guarde cópia de tudo.

  7. 07

    Atraso na entrega

    Prazo do contrato, tolerância e a data em que o imóvel ficou efetivamente disponível.

  8. 08

    Financiamento

    Simulações e aprovações anteriores mostram a condição que existia antes da demora.

  9. 09

    Condomínio

    A partir de qual período as cotas estão sendo cobradas e como isso se compara à data da posse.

  10. 10

    IPTU

    Competência das cobranças e existência de valores relativos a período anterior à entrega.

  11. 11

    Matrícula e documentação

    A abertura e a individualização da matrícula integram a regularização do empreendimento. Cobranças por esse custo merecem verificação.

  12. 12

    Vaga de garagem

    Localização, dimensões, identificação, obstáculos, pilares e espaço de manobra.

  13. 13

    Metragem

    Compare o imóvel recebido com a planta, o memorial descritivo e as especificações contratadas.

  14. 14

    Áreas comuns

    Lazer, equipamentos e demais estruturas prometidas disponíveis e em condições de uso.

  15. 15

    Problemas depois da entrega

    Infiltrações, falhas de impermeabilização, ruídos e defeitos em instalações podem surgir só com o uso.

Uma distinção que gera confusão

A taxa de individualização da matrícula da unidade não se confunde com as despesas posteriores de registro da aquisição do imóvel em seu nome. São coisas diferentes e merecem conferência separada.

Pegou as chaves? Guarde os documentos. Contrato, extrato de pagamentos, memória de cálculo, simulações de financiamento, relatórios de vistoria, fotos e vídeos, termos assinados e comunicações com a construtora.

09 Condomínio e IPTU

Estão cobrando valores anteriores à sua posse?

Uma data

Data do Habite-se

Marca a conclusão administrativa da obra perante o município.

Nem sempre coincidem

Outra data

Data da efetiva disponibilização ou posse

Marca o momento em que o imóvel passou a ficar disponível para você.

A distância entre essas duas datas costuma explicar boa parte das dúvidas sobre cobranças. Isso não significa que toda cobrança relativa a período anterior à posse seja indevida. A verificação depende do contrato, da convenção do condomínio e da data em que o imóvel ficou efetivamente disponível.

O que conferir nos boletos

  • A partir de qual competência as cotas de condomínio estão sendo cobradas
  • O que a convenção do condomínio diz sobre o início do rateio
  • A competência de cada cobrança de IPTU recebida
  • Se existem valores relativos a período anterior à entrega

10 Pós-entrega

Recebeu as chaves? A relação com a construtora não necessariamente terminou.

Alguns problemas aparecem apenas com o uso do imóvel. Guardar contratos, comprovantes, relatórios, fotografias e conversas continua sendo importante depois da mudança.

Infiltrações Problemas acústicos Instalações hidráulicas Instalações elétricas Esquadrias Impermeabilização Acabamentos Áreas comuns Vagas Metragem

Vaga ou metragem diferente do que foi contratado

As divergências aparecem na localização e nas dimensões da vaga, no espaço de manobra, na presença de pilares, na metragem da unidade e nas especificações do memorial descritivo. A comparação começa pelos documentos da aquisição e pelo que foi efetivamente entregue.

No vídeo

Vaga de garagem diferente da contratada. Entenda quando essa diferença passa a ser tratada como vício construtivo ou descumprimento contratual.

Dra. Débora Roman · 43 segundos

11 Parcelas em atraso

Recebeu uma notificação por parcelas em atraso? Seu imóvel pode estar em risco?

O recebimento de uma notificação da construtora, instituição financeira ou Cartório de Registro de Imóveis relacionada a parcelas em atraso merece atenção imediata. Dependendo da estrutura do contrato e das garantias constituídas, a legislação admite procedimentos extrajudiciais que podem avançar sem a necessidade de uma ação judicial tradicional.

Recebi uma notificação

É importante verificar quem realizou a notificação, quais valores estão sendo cobrados, o prazo concedido e qual procedimento está sendo adotado.

Estou com parcelas em atraso

A existência de prestações vencidas pode produzir consequências diferentes conforme o contrato, a fase da aquisição e a garantia constituída. É necessário compreender exatamente qual é a situação antes de deixar o prazo transcorrer.

Falaram em retomar o imóvel

Em determinadas hipóteses, a legislação permite que procedimentos relacionados à retomada do imóvel sejam realizados pela via extrajudicial, desde que preenchidos os requisitos legais.

Recebi uma intimação do cartório

Uma intimação proveniente do Registro de Imóveis exige atenção especial. O decurso dos prazos previstos no procedimento pode produzir consequências importantes para a manutenção do imóvel.

Não ignore uma notificação relacionada ao seu imóvel

O fato de não existir uma ação judicial em andamento não significa que nenhuma medida esteja sendo adotada. Existem procedimentos extrajudiciais que podem avançar diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis, conforme o contrato e a garantia existente.

O que deve ser verificado

Contrato Notificação recebida Quem notificou Parcelas cobradas Prazo concedido Garantia existente Fase do procedimento

Ao preencher o formulário, informe a data em que recebeu a notificação e o prazo indicado nela. Essa informação muda a ordem das providências e faz o contato ser tratado com prioridade.

Recebi uma notificação e quero entender minha situação

12 Distrato

Não consegue ou não deseja continuar com o imóvel?

O encerramento do contrato tem consequências financeiras que dependem do que foi assinado, do quanto foi pago e do motivo pelo qual a compra não seguiu adiante.

  • Valores pagos
  • Retenções previstas
  • Comissão de corretagem
  • Patrimônio de afetação
  • Financiamento inviabilizado
  • Culpa pelo encerramento contratual
  • Prazo de restituição
  • Forma de restituição

O percentual de devolução pode variar de acordo com cada caso. É necessária a análise de cada contrato e também a observação do cenário que originou o distrato.

Quero entender meu distrato

13 Quem escreve

QR Code que abre o perfil da Dra. Débora Roman no Instagram

Conheça mais a Dra.

Aponte a câmera do celular para o código e veja o que ela publica sobre imóvel na planta.

@debora_roman_advogada

Dra. Débora Roman

OAB/SP 390.551

Atuação em Direito Imobiliário, especialmente em questões relacionadas à aquisição de imóveis na planta e às relações entre compradores e construtoras.

O trabalho acompanha a relação do começo ao fim: contrato, prazo de entrega, reajuste das parcelas, financiamento, vistoria, saldo apresentado na entrega das chaves e os problemas que podem surgir com o uso do imóvel.

Temas trabalhados no dia a dia

Atraso de obra INCC Financiamento Vistoria Vícios construtivos Distrato Condomínio IPTU Notificação e retomada

14 Como funciona

O que acontece depois que você envia

Enviar o formulário não significa contratação e nem mesmo gera custo. Serve apenas para iniciar o contato e entender a situação enfrentada.

15 Análise do caso

Quer entender o que aconteceu no seu caso?

Cada empreendimento, contrato e histórico de aquisição possui particularidades. Informe alguns dados para que sua situação possa ser inicialmente identificada.

O que aconteceu? Marque quantas opções quiser.

Você marcou notificação por parcelas em atraso. Se existe prazo em andamento, informe a data no relato abaixo, porque esse contato recebe prioridade no atendimento.

Datas, valores e documentos que você já tem em mãos ajudam bastante nesta primeira leitura.

Como prefere enviar?

16 Atendimento

Prefere falar agora?

Aponte a câmera do celular para o código ao lado. A conversa será encaminhada diretamente ao WhatsApp do escritório.

Abrir o WhatsApp
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Aponte a câmera do celular

17 Material gratuito

Guia gratuito · 15 páginas · PDF

Leve o Guia do Comprador de Imóvel na Planta

Os pontos que merecem conferência em cada etapa da aquisição, da assinatura do contrato aos problemas que só aparecem depois da mudança. É gratuito: preencha seus dados e o download começa na hora.

Capa do Guia do Comprador de Imóvel na Planta
  • O que ler no contrato antes de assinar
  • Como conferir a correção pelo INCC
  • Prazo de entrega, atraso e o que ele gera
  • Checklist para o dia da vistoria
  • Quais documentos guardar do começo ao fim

Preencha para baixar o guia

18 Dúvidas frequentes

Perguntas que aparecem quase toda semana

O Habite-se encerra o atraso da construtora?

Não necessariamente. O Habite-se marca a conclusão administrativa da obra, e a disponibilização efetiva do imóvel pode ocorrer em outra data. A comparação entre as duas depende do contrato e do que aconteceu no caso concreto.

A construtora pode continuar cobrando INCC?

O contrato costuma prever a atualização das parcelas por esse índice durante a fase de obras. A dúvida costuma estar no período de incidência e na forma de aplicação, o que exige conferir a memória de cálculo e o próprio contrato.

Posso receber as chaves mesmo discordando de uma cobrança?

Receber o imóvel, discutir cobranças e assinar documentos de quitação são coisas distintas. Antes de assinar, vale entender o que cada documento declara. A resposta depende do contrato e dos termos apresentados na entrega.

Quando começo a pagar condomínio?

A discussão gira em torno da data em que o imóvel ficou efetivamente disponível para você, que nem sempre coincide com a data do Habite-se. É preciso comparar as cotas cobradas com essa data.

E o IPTU?

Vale verificar a competência de cada cobrança e se existem valores relativos a período anterior à entrega do imóvel. A análise segue a mesma lógica das cotas de condomínio.

Posso reprovar minha vistoria?

Encontrar problemas não significa que o comprador deva aceitá-los para receber as chaves. O que importa é registrar as inconformidades, os reparos prometidos e as datas das novas conferências.

Recebi as chaves e encontrei defeitos. E agora?

Registre o problema por escrito junto à construtora, guarde os protocolos e fotografe. Infiltrações, ruídos e falhas em instalações costumam aparecer só com o uso, e a documentação do que foi comunicado faz diferença.

Meu financiamento ficou mais caro. Existe algo que possa ser analisado?

Sim, desde que existam documentos. Simulações antigas, propostas, aprovações de crédito e comunicações da construtora ajudam a mostrar qual condição estava disponível antes da demora e qual passou a existir depois.

A vaga de garagem é diferente do que imaginei. O que devo verificar?

Localização, dimensões, identificação, obstáculos, pilares, espaço de manobra e a correspondência com o que consta na documentação da aquisição.

Quero desistir da compra. Quanto pode ser retido?

Depende do contrato, do quanto já foi pago, do regime do empreendimento e do motivo do encerramento. Não é possível informar um percentual antes de ler esses documentos.

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